7 Grondbeleid

Voor het begrotingsjaar 2023 zijn in de MPG 2022 geen verkopen van industrieterreinen begroot. Alle lopende exploitaties voor bedrijfsterreinen zijn in 2022 naar verwachting volledig afgerond. Op dit moment zijn voorbereidingen voor de nieuwe exploitatie voor bedrijfsgrond 't Febriek Zuid II in Lemelerveld gaande. Verwacht wordt dat deze grond in 2023 uitgeefbaar is. Aangezien deze grondexploitatie nog niet is vastgesteld door de raad, is deze nog niet meegenomen in de doorrekeningen.

Voor de woningbouwlocaties in 2023 is rekening gehouden met 64 bouwkavel transacties. Meerjarig ziet het beeld er als volgt uit:

Bron: vastgestelde MPG 2022; tabel opgesteld op basis van lopende exploitaties.

Met bovenstaande programmering is rekening gehouden met de verrichte uitgiften in 2022 en de afspraken die gemaakt zijn met ontwikkelaars en woningcoöperaties. De verkopen laten zien dat het aantal lopende grondexploitaties terugloopt.

Oorzaak hiervan ligt in het feit dat in de jaren ervoor door de enorm gestegen vraag meer kavels zijn uitgegeven dan oorspronkelijk gepland. Daardoor is de beschikbare voorraad opgedroogd en zijn er in 2021 en 2022 minder transacties geweest. Met het bouwrijp worden van Oosterdalfsen Noord, Waterinkweg, Muldersweg II en De Koele II naar verwachting in 2023, komt hier verandering in. We hebben als gemeente dan weer een kavelvoorraad waarbij we zelf het uitgifte tempo kunnen bepalen.
We hebben een versnelling kunnen maken door bijvoorbeeld de voorbereidingen op Waterinkweg en De Koele II deels uit te besteden aan externe partijen.
Om ook in de kern Nieuwleusen te kunnen blijven voldoen aan de vraag naar woningbouwkavels wordt momenteel de locatie Oosterbouwlanden voorbereid. De grondpositie is voor een groot deel in eigendom van de gemeente.

Doordat wij werken met flexibele bestemmingsplannen op onze uitbreidingslocaties, kunnen wij het woningbouwprogramma op deze locaties aanpassen aan actuele omstandigheden waar dat nodig is.

Belangrijke ontwikkelingen die de komende jaren invloed hebben op zowel de vraag naar nieuwbouwkavels als het bouwen van woningen zijn: oplopende bouwkosten, langere wachttijden bij nutsbedrijven, schaarste aan bouwmaterialen, voldoende personeel, stijgende hypotheekrente etc.

Met het actieve grondbeleid van de gemeente Dalfsen staan we zelf aan het roer voor het bouwprogramma. Zo kunnen we goed (bij)sturen, zoals in de verhouding tussen sociale woningbouw/en vrije sector. De financiële effecten van dit soort wijzigingen voor onze grondexploitaties worden waar nodig in beeld gebracht. Doordat we zelf de kavels rechtstreeks verkopen aan particulieren kunnen we ook de doelgroepen bepalen (starters, senioren, en eigenaren/doorstromers). Door kopers van kavels vervolgens zélf te laten bouwen via particulier opdrachtgeverschap, worden projectontwikkelaars buiten de deur gehouden. Projectontwikkelaars streven naar winstmaximalisatie en hebben daardoor doorgaans een prijsopdrijvend effect. Zelfbouw zorgt ervoor dat kopers ook meer invloed hebben op bouw van hun eigen woning.

De marktomstandigheden zijn nog steeds goed. Recente uitgiften zijn succesvol geweest, wel blijven er doelgroepen (o.a. starters) die op dit moment weinig perspectief hebben. Stijgende bouwkosten en een hogere rente zijn hier onder andere de oorzaak van. De introductie van uitgifte via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap heeft er aan bijgedragen dat starters op de woningmarkt een betere uitgangspositie hebben gekregen. In nieuwe projecten wordt deze wijze van uitgifte voortgezet.

De vraag naar betaalbare woningen is groter dan het aanbod. Om deze reden wordt overwogen het aanbod van betaalbare woningen te verhogen binnen de gemeentelijke grondexploitaties. De verhouding wordt dan mogelijk 60% sociaal en 40% vrije sector. De financiële gevolgen van deze wijziging in de onderverdeling zijn doorgerekend en deze verwachtingen worden gepresenteerd aan de raad op 15 september 2022.

In 2022 wordt een nieuw woningbehoefte onderzoek uitgevoerd. De resultaten worden aan het eind van 2022 verwacht. Voor nieuwe ontwikkelingen dienen deze onderzoeken als onderbouwing van de behoefte worden aangeleverd.

Als gevolg van de verwachte toename van het aantal huishoudens in de gemeente zijn er extra woningen nodig. Deze ontwikkeling is een landelijke trend. Als die niet in de bestaande voorraad kunnen worden gevonden, bijvoorbeeld door functieverandering, is nieuwbouw nodig. Binnen de gemeente Dalfsen is er binnen de bestaande voorraad te weinig ruimte en wordt er gezocht naar uitbreidingsruimte voor nieuwbouw en werken we mee aan inbreidingslocaties en particuliere initiatieven.

De provincie staat toe dat in de periode van 2016 tot 2026 er 1.022 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit is inclusief niet gemeentelijke plannen. In de woonvisie 2019-2024 is een gemiddelde van 120 woningen per jaar opgenomen. Het woningbehoefteonderzoek van 2018 gaf aan dat het woningtekort veel groter is.

Daarnaast hebben we nog steeds te maken met de effecten van de woningbouwcrisis van tot 2018. Tijdens deze crisis is de woningbouwproductie fors gedaald, waardoor er een groot woningtekort is ontstaan. Om dit tekort op te lossen en daarmee de balans op de woningmarkt te doen herstellen, zal een versnelling van de woningbouwproductie nodig zijn. Om hieraan uitvoering te kunnen geven, dient tijdig over voldoende uitgeefbare grond te worden beschikt. In de met de provincie opgestelde woonagenda 2021-2024 West-Overijssel zijn hierover afspraken gemaakt.

Gronden betrekking op grondexploitaties opgenomen onder de materiële vaste activa
Om nieuwe grondexploitaties op te kunnen starten, zijn grondposities nodig. Onder de materiële vaste activa zijn een aantal grondposities opgenomen die in het verleden zijn aangekocht voor nieuwe te starten exploitaties of die dienen als ruilgrond.

In onderstaande tabel zijn de boekwaardes (stand 31-12-2021) opgenomen.

Er lopen diverse voorbereidingen voor het openen van nieuwe grondexploitaties.
Onderstaand overzicht geeft inzicht in de lopende voorbereidingskosten.

Tussentijdse winst uitname
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden.
Tussentijdse winst uitnames gebeuren op hoofdlijnen op de volgende manier  

• De toepassing van de eindwaarde voor het bepalen van de tussentijdse winst.
• Het verplicht terugdraaien van tussentijdse winsten als uit de berekening blijkt dat in het verleden teveel winst is genomen.
• Bepaling van het percentage gerealiseerd, wordt gedaan op zuivere kosten en opbrengsten.

De uitkomst van de tussentijdse winst uitname is zeer afhankelijk van diverse factoren. Op basis van de uitkomsten uit de MPG 2022 is een inschatting gemaakt van de verwachte tussentijdse winst
uitname. Doordat de verwachte tussentijdse winst uitname berekend is op basis van de vastgestelde grondexploitaties in het MPG 2022, zijn toekomstige grondexploitaties hierin niet meegenomen.

Doordat de winsten zeer afhankelijk zijn van diverse factoren, worden winsten op de grondexploitaties gezien als incidenteel en worden de resultaten toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties en zijn ze daarom niet meegerekend in de exploitatie.

In onderstaand overzicht is de verwachte tussentijdse winst per exploitatie weergegeven: